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十年后,中国公寓行业的终局,绘家会成为一家怎样的公司?

 十年后,中国公寓行业的终局,绘家会成为一家怎样的公司?

 
文 |  猎云网(ilieyun)秋水
 
表面上看,长租公寓做的是收房和租房的生意,但其背后是复杂而庞大的房屋资产管理产业。中国的长租公寓市场虽然在近两年来不断获得资本的加持,但仍处于起步阶段。相比而言,美国和日本的房屋租赁市场则已经步入了相对稳健的发展阶段,具有一定的前瞻性。
 
 
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一、日本大东建托成功法则:整合产业链,形成业务闭环,不断优化租住体验

在这方面,位于日本的大东建托是先行者,这家成立于1974年的建筑与房屋资产管理公司,从房屋租赁业务起家,而后依靠整合产业链,业务版图不断扩张。囊括了房地产、财务贷款、房屋租赁、物业、液化石油气、建筑、钢铁、新能源(主要是电)、护理(老人、儿童)保险、信托等多项业务,形成服务、金融、供应链闭环。由此,大东建托成为日本排名第一的资产管理公司,管理住宅近百万套,占据着最大的市场份额。

 
而日本房屋租赁市场的成熟度,也给予大东建托有充分的空间去提升居住出租房屋的体验。譬如大东建托联合建筑师藤本壮介,打造的“租赁住宅大厦”,将个人的居住空间最小化,厨房、浴室、家庭影院、书房、庭院等公共空间最大化,租客可以在高端的公共空间中享受更优质的租房子体验。

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二、美国EQR成功法则:大规模融资并购,将低收益资产剥离,退出非核心市场

作为美国最大的公寓REITs公司,EQR的成立要追溯到1969年。而自1993年成功在美上市之后,EQR进行了大规模的融资,长达7年的收购也就此开始。擅用资本力量EQR迅速扩张,而后坐享规模效益,因为更拥有话语权,EQR的运营成本被大幅降低,同时商业外延不断扩大。2000年开始,EQR不再像之前那样大举进军房屋租赁产业,而是开始将低收益资产剥离,并放弃非核心市场,专注于在核心市场收购高品质资产。
 
 
五十几年过去了,现今的EQR市值达216.84亿美元,在全美拥有300多处物业、11万套公寓,牢牢掌握着加州、旧金山、纽约、华盛顿、波士顿、迈阿密等核心城市的市场份额,覆盖白领、蓝领、老人、学生等多样化的人群,网上签约率能达到65%,租金回报率在8%-12%之间。

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三、中国长租公寓:一个正在崛起的市场

大东建托和EQR,一个是形成独立的产业集群,另一个对用金融杠杆的合理利用,均有可取之处。但是,中国长租市场的情况又大不相同,现阶段主要是利用包租的方式来控制房源,间接持房,所以需要投入相当大额度的资金,且盈利模式还处于摸索期,尚未实现规模效应。但是,巨大的市场需求和可预期的市场规模,无不吸引着大批的房地产商、互联网从业者、房产中介的觊觎,品牌长租公寓早已成为一片创业高地。
 

无论创业还是投资,首先要看清行业的结局,为了达成这个结局而制定战略。在公寓行业的众多猜想和预测中,绘家的创始人吕彦涛表示“相较而言,公寓是新兴行业,正处于快速成长期,趋势一定要把握对了”。因此,他为绘家定下的slogan是:让中国的青年优先选择绘家青年公寓。

为了实现这个目标,绘家青年公寓作为河北省最早成立的品牌公寓,目前管理房源3000余间,管理资产规模达十五亿,绘家公寓管理中心遍布石家庄各区域拥有12个分区部,实现全城各小区全覆盖,租客管理和房东托管无缝对接然而,现有的发展规模还远不及吕彦涛的未来设想,在这片蓝海市场中扬帆远航,绘家的征途是星辰大海。

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四、绘家——做石家庄最大的公寓运营商
绘家公司实现了内部企业化,外部内部化的企业转型,不仅调动了员工的积极性,全员自驱动,还实现了事业部制和合伙制调整

在未来发展中,绘家会集新硬件入口、新社群、金融端于一体,以轻资产模式做新型房屋资产管理。
 
 
1、新硬件入口

智能家居在消费升级的趋势下被赋予了很高的期望,而品牌长租公寓作为一种全新的租住体验,有机会大量地引入智能家居产品。目前使用频率最高的是智能门锁,只要输入指定的密码,或在手机APP上简单操作,租户就可以打开房门,免去掏钥匙的繁琐步骤。

事实上,除了便于租客使用,对于绘家等公寓运营商而言,使用智能门锁的更大意义在于践行一种更为智能化和人性化的管理和服务,小到门锁、绿植,大到家具家电、三表抄送等,都可以实现智能化。当然,用户体验、资金成本、安全性、稳定性、维修维护等等都需要经过充分地考虑、精密的测试,最终形成合理的方案。

智能家居这一新硬件的广泛使用,可以让绘家所管理的数千间公寓形成一个庞大的物联网,让原本封闭的空间与外界形成连接,数据的打通让绘家有机会加深对租户行为习惯的了解,从而不断优化自己的产品和服务。另一方面,随着新型硬件产品的发展成熟,智能家居的使用会让租户的生活更加安全、可控、方便、高效和智慧。
 
 
2、新社群

居住是人的基本需求,而社交是人的刚性需求。住在同一个组织下的租客们,有更多的时间和机会来建立联系,绘家特别看重对公寓公共空间的打造,力求为租客营造更利于社交的公共环境。除此之外,他们会定期举办多场线下活动,促进租客之间成为朋友,并进一步尝试在线上和线下为租客建立社群。

社群的建立并不会让租客的生活发生根本的改变,但是,它可以提升租客的租房生活质量。社群的形成很大程度上取决于租客的爱好和职业,这种高质量的关系可以反哺租客的工作和生活,譬如建立商业合作、共同发展兴趣爱好、甚至成为无话不谈的密友、恋人等等。
 
这对绘家而言是极为利好的,因为一旦租客之间因为社群而形成密不可分的联系,租客与绘家之间的粘性也会在无形中被强化,大大提升了续租率和转借率。
 

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写在最后的话

长租公寓的黄金十年已经悄然开始,相信大多数的从业者都在试图窥见它的终局,并尝试为实现这个终局做最优的路径规划。

当这个行业能够以互联网+房屋资产管理这种轻模式来运行的时候,长租公寓的运营者将会抽出更多的精力去拥抱它的未来,譬如新硬件入口、新社群、金融端。
 
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